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2018将成楼市新旧时代分水岭

2018/2/22 16:46:26 来源: 字号:T / T

近期,多部委都已陆续召开年度会议,对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“ 硬招”?稳楼市关键棋子落在哪儿?

一、新华社开年发文 定调2018年楼市走向

近期,新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》,就2018年楼市调控发文,房价调控并非这轮调控的终极目标!2018楼市将继续从紧调控!文章指出:

日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕,在“房住不炒”指挥棒作用下,供需 两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道。“房子是用来住的,不是用来炒的”为房地产市场正本清源:房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点 ,去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策,掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”。

回顾去年以来房价变化节点:8月份,15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨;10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平;12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。房价变化是调控效果的直接表现,但房价控制并非本轮调控终极目标。

住建部部长王蒙徽明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年,房地产长效机制建设“多点开花”,住房制度改革取得实质性进展。

住房租赁市场加速布局

广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点;北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房;2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政 府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法等。

“政府垄断住房用地”格局将改变

国土部明确,将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实,房价非理性上涨根源正在被拔除,投机炒房势力失去卷土重来的土 壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说,“坚持调控目标不动摇、力度不放松”,要保持房地 产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。同时,楼市调控将提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调 控”,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。对于地方调控,住建部相关负责人表示,地方调控前提是必须符合中央调控政策,不能违背大的政策,否则就 要进行干预。同时,地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读,避免市场对政策误读而对预期产 生不利影响。

为防范资金变相进入楼市,对市场风险进行有效监管和化解,央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理 ,银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说,进一步完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系,采取疏堵并举的策略,可以降低杠杆,防控金融风险,促进市场健康发展。

二、房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年,什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西,一二三线城市集体性的鸡犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?显然都不是,是泛滥的货币和信贷。如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显 高于往年。

而2017的调控,导致资金流向三四线城市,使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实,甚至颠覆了很多人认知,但如果要下手买房,就不能被上涨的表象所迷惑,我们必须要明白的是,货币只能推动房价的短期上涨,因过去的大水漫灌,中国的金融风险已经到了危如累卵的地步,中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战 之一。

所以,过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。从投资的角度来说,判断房价涨跌有三大因素,“短期看金融,中期看土地,长期看人口”其中,土地代表着供给,金融和人口代表着需求。供给这一端,是这一轮调控,政府的发力点。金融,未来的主基调是去杠杆;人口,已经迎来拐点;没了金融这根杠杆,没了快速增长的人口,意味着,中国房地产市场将会迎来新的供需平衡;未来,在更长的时间内,城市房价的上涨空间,将取决于其基本面,即经济实力和人口。

有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代,谁能吸引到更多的外来人口,谁就有未来,谁的房子也就更有保值增值的空间。因为更多的人口意味着更多的财富创造,并充当着楼市的接盘侠。纵观当今中国,明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市,只有两个 —— 北京和上海。即使是四个一线城市中,最为拥挤的深圳,也在拼命的吸纳人,2017年,单是户籍人口就增加了50万人。意识到这一点的新一线、二线城市,自去年开始,推出人才政策、购房补贴等诸多福利,拼命的吸纳人口。比如,重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障,安家补助最高200万;成都优化人才落户制度,实施人才安居,建立人才绿卡;武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房;南京的高层次人才购房首套不受户籍限制,40岁以下本科生直接落户买房等。2月4日,西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会,号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。而事实上,即使是传统的人口大省,近年来,人口波动也极为强烈。如中国第一人大省 —— 河南,过去6年间,小学生总人口下降了10%;在内部,除了郑州、南阳等三四个市实 现小学生人口大幅增长外,其余市均处于下降状态,像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人,小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失,还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么?

三、2018注定是楼市新旧时代的分水岭

如何认清当下楼市?就当下而言,我们正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018,注定是楼市新旧时代的分水岭!之所以说注定,是因为类似的楼市转折点,近年来总共出现过两次,而且有规律可循。

1998年,转折点的标志是房改。

2008年,转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

2018年,转折点的标志是住房属性的明确变化。

房地产的下个十年,自2018开始。

过去十年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)但是未来十年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策,保障房,人才房,共有产权房,70年只租不售房等等)

下面这段非常著名的讲话,就是属性变化的最根本体现:

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”这句话的分量,预示着房产市场重心的转移,说明了房子除了买卖以外,租赁同样重要,是未来发展的重心之一。

四、2018关于楼市的新认知

首先,是价格不会再大涨。去年最热的时候,动辄5%的单月涨幅,如今再也不会出现。热点城市再热,涨幅也 没有超过1%每月。其次,是低首付再也拿不到了。不说银行目前首套房40%,二套房动辄60%,甚至像南京这种二套80%的首付,就连开发商、中介想让你提前买房,想给你些首付贷也做不到了。

最后,是交易被严格限制,想变现越来越难。

这一轮调控,跟过去的最大不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。过去,限购限贷是调控的主力军。但是这一次,限价,限卖变成了主流,看看全国有多少个城市进行了限售,你就明白,逻辑从过去的不让你买 ,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。

未来,短期买卖快速获利注定成为历史,长期持有获得收益将会变成新常态,而限售,既是培养习惯,又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

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